제주도의 고도지구 규제가 30여년 만에 대폭 완화돼 최고층 드림타워보다 높은 40층 짜리 건물도 들어설 수 있게 된다. 사진은 드림타워. 롯데관광개발 제공제주도의 고도지구 규제가 30여년 만에 대폭 완화돼 최고층 드림타워보다 높은 40층 짜리 건물도 들어설 수 있게 된다.
제주도는 압축도시(Compact city) 조성을 위해 30년 간 유지해온 고도지구 규제를 대폭 완화하고 기준높이와 최고높이 이원화 체계를 도입하는 방안을 검토하고 있다고 24일 밝혔다.
세부방안을 보면 기존 고도지구는 문화유산보호구역과 비행안전구역 등 필수지역만 유지하고 나머지는 대부분 해제될 것으로 보인다.
특히 주거·상업지역은 기준높이와 최고높이로 관리체계가 전환된다.
기준높이는 기존 최고높이 수준인 주거·준주거지역 45m, 상업지역 55m로 설정된다.
최고높이는 주거지역 75m(25층), 준주거지역 90m(30층), 상업지역 160m(40층)까지 허용하는 방안이 제시됐다.
기준높이 범위 내에선 별도 도시·건축공동위원회 심의 없이 건축할 수 있으나 기준높이를 초과하면 기반시설, 경관 등을 고려해 도시·건축 공동위원회 심의를 거치는 절차를 도입한다.
이같은 개편안을 적용하면 제주시 원도심인 일도1동과 이도동, 삼도1동 등의 상업지역에선 최고 40층의 건물이 들어설 수 있게 된다. 이는 예외적으로 허용된 제주도내 최고층 드림타워 38층보다 2층이 더 높다.
제주도는 다만 이론적으로는 40층을 넘을 수 있겠지만 비행안전구역 등의 다른 제한을 받아 사실상 어렵다고 밝혔다.
제주지역 고도지구는 1994년 제주도 종합개발계획과 1996년 경관고도 규제계획에 따라 도시관리계획으로 결정되면서 도내 주거·상업지역 대부분이 건축물 높이를 제한하는 고도지구로 지정돼 있다.
지난해 12월 고시된 '2030년 제주시, 서귀포시 도시관리계획 재정비'에 따르면 도내 주거·상업지역 261곳(62.3㎢) 중 83%인 51.7㎢가 고도지구로 지정됐다.
이는 전국 평균(7.8%)보다 10배 이상 높은 수준이다.
제주도는 광범위한 고도지구 지정이 낮은 스카이라인을 유지하는 데 기여했으나, 일부 도시관리 해결 과제도 나타났다고 설명했다.
건축물 높이 제한으로 도심 내 고밀도 개발이 제한되면서 상대적으로 땅값이 저렴한 녹지와 비도시 지역으로 개발 수요가 이동했고 이 과정에서 외곽의 자연환경 보전 문제와 기반시설 확충에 따른 도시 관리비용도 증가하게 됐다는 것이다.
이 때문에 도심 내 재개발 활성화가 어려워지면서 원도심은 인구가 빠져나가고 상권이 쇠퇴하는 공동화 현상이 심화됐다고 제주도는 밝혔다.
지난해 5월부터 진행중인 '압축도시 조성을 위한 고도관리방안 수립용역'에도 대규모 건축물에 대한 관리체계가 포함됐다.
100세대 이상이거나 대지면적 3000㎡ 이상 공동주택, 주거복합·숙박시설(5000㎡ 이상) 등은 조례상 용적률을 낮추고 지구단위계획을 통해 인센티브를 제공할 예정이다.
또 주거·상업지역 내 주요 경관축과 경관구역 설정 등 지역 여건에 맞는 시가지 경관관리 가이드라인을 마련해 도시관리계획에 반영할 예정이다.
제주도는 오는 28일부터 5월 19일까지 도민 의견을 수렴하고 6월 중 전문가 토론회와 도민 설명회를 통해 최종안을 확정하기로 했다.
또 2026년에는 고도지구 해제, 용적률 조정 등의 도시관리계획 정비에 나서고 도시계획조례도 개정해 오는 2027년부터 적용할 계획이다.