■ 방송 : CBS 라디오 <시사매거진 제주=""> FM 제주시 93.3MHz, 서귀포 90.9MHz (17:05~18:00)
■ 방송일시 : 2019년 12월 12일(목) 오후 5시 5분
■ 진행자 : 류도성 아나운서
■ 대담자 : 도시계획전문가 이정민 박사
(사진=자료사진)
부동산 제대로 보기, 오늘도 도시계획전문가 이정민 박사 나오셨습니다. 안녕하세요?
◇ 류도성> 오늘은 지난주에 예고한 대로 부동산 투자에 관심을 가져서는 안 되는 사람에 관해 얘기를 나눠보도록 하겠습니다. 어떤 경우에 부동산에 투자해서는 안 되는가요?
◆ 이정민> 사람은 부동산은 떠나 존재할 수 없습니다. 부동산에 대해 많은 사람이 잘 알고 있다고 생각합니다. 공부할수록 부동산이 어렵다는 것을 알게 됩니다. 부동산 사기꾼은 부동산에 대해 잘 알지 못하는 사람만 골라서 노립니다. 그래서 부동산을 제대로 알아야 하는 한다고 제가 계속 얘기하는 것입니다.
◇ 류도성> 막연하게 부동산에 대해 잘 알지 못하면 투자하지 말라고 하시는데, 좀 구체적으로 얘기해주실 수 있는지요?
◆ 이정민>
① 언론이나 지인을 통해 부동산 정보를 얻고 이를 신뢰한다.
② 부동산을 매매할 때 토지공부를 스스로 발급받지 않는다.
③ 분양 사무실에서 분양계약서를 직접 읽어보지 않고, 분양 도우미의 설명을 주로 듣는 편이다.
④ 다음이나 네이버 지도를 통해 부동산 정보와 위치를 확인한다.
⑤ 유명 강사의 부동산 재테크 서적은 반드시 읽는다.
⑥ 유명 강사가 운영하는 유료 강의와 현장 답사에 참석하는 편이다.
⑦ 현금은 별로 없지만 돈을 벌기 위해 부동산 재테크에 관심이 있다.
⑧ 부동산 구매 비용의 절반 이상을 대출로 마련한다.
⑨ 부동산 관련 세금에 대해 잘 알지 못한다.
이 아홉 가지 사안 가운데 셋 이상이면, 부동산 투자를 하면 안 됩니다. 부동산에 투자하는 순간 사기당할 확률이 매우 높습니다.
◇ 류도성> 박사님이 방금 얘기하신 아홉 가지 항목을 들어보면, 일반인 대부분이 셋 이상에 해당될 것 같습니다. 그럼 일반인들은 부동산 투자를 멀리하는 것이 옳다고 생각합니다. 그런데 많은 사람들이 부동산에 관심을 가지고 있는데 어떻게 생각하시는지요?
◆ 이정민> 부동산을 모르면서 투자하다 보니 문제가 생깁니다. 부동산 사기꾼들은 부동산을 잘 모르면서 현금을 보유한 사람들을 노립니다. 그래서 사기를 많이 당하는 사람들이 금방 퇴직한 공무원, 교사, 군인들입니다.
부동산 관련 서적 판매지수만 보더라도 소액투자로 부자되는 법 이런 책들이 잘 팔립니다. 저처럼 사기를 당하지 말라고 하는 사람들 얘기는 들으려 하지 않습니다. 결국 인간이 돈을 벌겠다는 욕심이 화를 부르는 것입니다.
◇ 류도성> 박사님이 얘기하신 항목을 요약해보면, 본인이 직접 부동산 정보를 분석할 줄 알아야 한다는 얘기로 들립니다.
◆ 이정민> 그렇습니다. 제가 이 프로그램을 통해 일관되게 얘기한 것이 바로 본인이 선택한 것에 대한 책임을 질 줄 알아야 한다고 했습니다. 부동산 사기를 당하는 사람의 공통점이 바로 본인이 직접 부동산을 분석하지 않는다는 것입니다.
분양형 호텔 분양받아서 고생하는 사람들 공통점이 바로 계약서를 읽어보지 않았다는 것입니다. 분양도우미 얘기만 듣고 계약을 체결하다보니 벌어진 일입니다.
◇ 류도성> 보통 지도를 검색할 때 다음이나 네이버지도를 많이 이용합니다. 여기 보면 도시계획에 대한 정보도 나옵니다. 그런데 박사님은 이런 지도들로 확인해서는 안된다고 하셨는데 그 이유가 무엇입니까?
◆ 이정민> 다음지도나 네이버지도는 실시간으로 업데이트되는 것이 아닙니다. 포털은 민간기업입니다. 국토교통부가 민간기업과 토지정보를 실시간으로 공유하지 않기 때문입니다. 그래서 최소한 국토교통부가 운영하는 정보시스템을 이용해야 하는 것입니다.
◇ 류도성> 그럼 어떤 자료를 이용해야 하는가요?
◆ 이정민> 제주도는 제주특별자치도 공간포털을 운영하고 있습니다. 최소한 토지정보를 확인하려면 이 정보시스템을 이용해야 합니다. 국토교통부가 운영하는 브이월드라는 포털도 정확한 토지정보를 제공하고 있습니다.
도시계획정보시스템도 도시계획정보를 확인할 수 있습니다. 도시관리계획 고시정보까지 확인할 수 있기 때문에 언론에서 발표되는 개발호재라는 것이 고시가 된 것인지 아닌지까지 확인 가능합니다.
◇ 류도성> 박사님께서는 현금이 별로 없으면 부동산 재테크를 하면 안 된다고 하셨는데, 정말 그런가요?
◆ 이정민> 현금이 많지 않아도 부동산에 투자할 수 있습니다. 아주 제한적인 경우에만 수익을 낼 수 있습니다. 부동산에 대해 심층적으로 분석하지 않으면 수익을 낼 수 없습니다. 소액으로 부동산에 투자하는 방식이 바로 갭 투자와 경매, 공매입니다.
정말 공부를 많이 해야 수익을 낼 수 있습니다. 그러다보니 갭 투자, 경매, 공매 관련 재테크 강의가 많고, 관련 서적들도 많이 출간되고 있습니다. 그런데 이게 정말 위험합니다. 경매는 유찰되는 물건에 대한 정밀 분석이 필요합니다.
문제가 있는 물건은 그 문제를 해결할 때 수익이 발생합니다. 경매는 낙찰받은 후 30일 이내에 잔금을 납부해야 합니다. 그런데 요즘 대출규제 때문에 잔금 대출이 불가능하다고 생각하시면 됩니다. 그럼 30일 이내에 문제를 해결하고, 그 물건을 사줄 사람을 확보해야 수익이 나는데, 현실이 그렇게 만만하지 않습니다.
◇ 류도성> 박사님! 유료 강의부분도 언급하셨는데, 유료 강의 참석하는 것이 도움이 될까요?
◆ 이정민> 부동산을 모르면 공부해야 하는데, 공부를 해도 모르면 어쩔 수 없이 전문가의 도움을 받아야 합니다. 전문가의 도움을 받는 방법은 전문가가 운영하는 유료 강연회에 참석하는 방법과 전문가에게 직접 찾아가서 자문을 받는 방법입니다.
그런데 강연료와 자문료가 상당히 비싼 편입니다. 전문 강사들은 한 번 강연하는데 500만원 정도 받습니다. 100명이 참석하면 1인당 7~10만원 정도 됩니다. 교재비와 강의실 대관료를 제외하면 500만원 정도 되는 것이죠.
자문을 받는 경우는 1회 자문료가 보통 500만원 정도됩니다. 이렇게 비용을 들여도 수익을 내지 못하는 경우가 있습니다. 시키는 대로 하면 수익을 낼 수 있는데, 알려준 대로 상황이 진행되는 경우가 많지 않습니다. 이게 문제죠.
◇ 류도성> <부동산 제대로="" 보기=""> 지금까지 도시계획전문가 이정민 박사와 함께 했습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
<이정민 박사는="" 제주도="" 제주시="" 구좌읍="" 출신으로="" 2002년="" 홍익대학교에서="" 공학박사(도시계획전공)를="" 취득했습니다.="" 1995년="" 1년="" 동안="" 국토연구원에서="" 연구원으로="" 근무를="" 했습니다.="" 2003년="" 제주연구원에서="" 연구원으로="" 근무했고="" 2006년부터="" 2014년까지="" 제주특별자치도의회="" 정책자문위원으로="" 근무했습니다.="" 2015년="" 8월에="" 연도시씨앤디(부동산컨설팅,="" 부동산매매="" 및="" 임대업,="" 도시계획컨설팅(총괄계획가="" 업무))를="" 창업해="" 운영하고="" 있습니다.="">